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平均借贷成本658龙湖商业全国化底牌

发布时间:2019-08-16 19:29:26

  今年底,龙湖在北京的购物中心将开业,这是龙湖购物中心首次进入一线城市。 龙湖做地产,在业内受到普遍关注是在2010年以后,但实际上,龙湖的商业地产之路,早在2000年就已经开始,其于200 年开业的个购物中心——重庆北城天街,是中国早一批购物中心,目前该项目年零售额为 0亿元。 潜行11年以后,龙湖商业项目将在接下来的几年实现全国化落地。“现在做购物中心的公司很多,但能不能做好,我觉得主要看三点:一,是不是真的想做购物中心:二,是不是会做购物中心;三,是不是有钱做购物中心。”龙湖集团商业地产部总经理魏健说,在这三点上,龙湖的答案都是肯定的。 购物中心加速 龙湖目前拥有的商业地产品牌共有三个,分别是天街、星悦荟、家悦荟,分别对应的是购物中心、社区商业、家居馆。 未来,其购物中心品牌天街将成为龙湖商业的主推产品。今年年底,龙湖北京长楹天街将开业,这是龙湖购物中心品牌首次进入一线城市,将是龙湖购物中心开启全国化运营的重要一步。 目前,龙湖已经开业的天街项目有5个,分别是位于重庆的北城天街、西城天街、时代天街和U城天街,以及成都的北城天街。另外还有5个星悦荟和1个家悦荟。 根据龙湖商业发展规划,预计至2017年,龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个,位于重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州6个城市。魏健强调,根据龙湖一贯的严格执行标准,这些购物中心一定会在规划时间内开业。 北京长楹天街,是一个与地铁无缝连接的购物中心,地铁站有6个出口,其中4个都可以直接到购物中心里。“这一点很难得。第二,现在北京要找这么大的场子挺难的,总建筑面积近 0万平方米。大就意味着全,能多很多的业态。另外就是会按我们新的标准去做,舒适性应该不错。”魏健说。 细节与规划 魏健所说的新的标准,是指龙湖版的《龙湖集团持有商业建造标准》,这个标准,详细规划了与者需求和体验息息相关的各个方面,包括室内外交通系统、视导系统、室内温度、湿度、照明系统等。 注重体验,是目前国内购物中心发展的主流方向,但是,真正要做好并不是一件容易的事。 龙湖在软、硬件的打造方面,有很多有意思的细节。 魏健表示,做好卫生间,是购物中心的一个难题,龙湖有一个专门的小组来进行这方面的研究。据了解因为叫卫生间小组听起来不悦耳,该项目内部代号叫“香奈儿计划”。 据介绍,龙湖“香奈儿计划”中,有一些非常实用的改进,例如他们发现,女性洗手间总是在排队,通过测算以后,龙湖规定,女性洗手间面积需是男性洗手间面积的2倍;他们还发现,很多女士在洗手的时候,一般都拿着包,为了不让包沾到水,只能把包挂在肩膀上、保持向后倾斜一侧肩膀的姿势洗手,这样非常不方便,于是其在女性洗手间设计时,会在洗脸池旁设置一个储物置物挂钩;另外,卫生间的纸巾盒一般都是圆的,但龙湖却做成方的,便于顾客将等随手拿的小件物品放在上面。 消费者使用频繁的公共区域,还有停车场。龙湖的停车场工作小组,对应起名叫“爱马仕计划”,龙湖停车场将全部实现车牌识别系统,省去了进车库手动拿卡的环节,此外,在停车场设置上,还划分了女性停车位等个性化的配套。 在提升软性服务方面,龙湖也有具体的措施。例如向消费者提供便捷、个性化服务的客户端“晓天街”,已于今年初上线,此外,还有针对商户的客流系统,来统计每家商户的进店客流数,协助商户诊断经营问题。 魏健表示,店铺客流系统反映的问题会很明显,例如龙湖通过这个系统发现有一个商铺,顾客流入量很多,但是成交量很低,龙湖人员进行实地调查后发现,这个店铺的服务人员存在上班时间玩、服务态度等问题,后来龙湖与这家店铺负责人进行了交流、并对服务人员继续了培训,此后,这家店营业额上涨了50%左右。 “如果我们发现有的店铺顾客到访率低,但是成交率很高,那么我们所需要做的,就是帮他去做推广就可以了。”魏健说。 上述环节,只是整个龙湖商业系统其中的一小部分。 龙湖年报显示,至201 年底,其开业商场面积近100万平方米,出租率达到97.6%,扣除营业税后的租金收入达到6. 亿元,同比上升 1. %,随着未来天街购物中心陆续开业,这一增速还会继续提升。 根据龙湖的规划,到2017年,龙湖持有的包括天街购物中心在内的商场总数将超过20个,开业总面积将超过 00万平方米。 龙湖依然按照其既定规划来进行商业地产方面的投入,将每年销售物业回款的10%作为上限投资持有型物业,计划通过年的发展,使得商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右提升至20%以上。 龙湖的商业地产版图,与其融资成本优势,有重要关系。 201 年,龙湖的平均借贷成本是6.58%,远低于同业水平。“如果我们也像一些国内房企那样去借年利率在10%以上的钱,那么以后的发展就跟商业地产没有什么关系了。”魏健说。 访谈 问:国内在做商业地产房企有不少,龙湖商业地产在行业中处于什么地位?有什么优势? 魏健:首先这个行业里,龙湖与一些港资企业,以及诸如万达、凯德、中粮、华润等企业一样,都是在认真做商业地产。现在有很多开发商还在做不做商业地产上摇摆,非常坚定地往商业地产中大规模投入的很少。至少在行业里面,我们是非常认真地在做商业地产的。优势或许谈不上,但我们有几点跟别人做的不太一样。 ,规模对我们来说,从来都不是位,包括我们的地产开发也是一样,我们要有质量的增长,所以不会以做多大规模,作为首位的目标。 第二,我们不喜欢盲目复制。有两个原因,首先,每个商圈、每个地方都会有它自己独特的东西,龙湖的每一个项目都会做独特且独立的定位研究,我们没有对于建筑外观等统一的标准化要求,只有对底层细节品质的硬性规定,比如温度等。 第三,现在商业地产整体环境变化很快,如果你固步自封,觉得自己现在已经很成功了,其实很危险。所以作为开发商一定要不断地创新,要保持不断创新的势头。 问:目前很多城市,尤其在二三线城市,商业地产过剩问题正在显现。龙湖集团如何看待这一问题?如何应对? 魏健:在哪里都有竞争,一个企业首先要做好面对竞争的准备,把自己的事情做好。 这种泡沫现象只是点状的,在个别城市。很多商业地产过剩的判断,只是理论推出来的,认为已经出让了很多土地,所以有泡沫,但这些土地上的购物中心什么时候能盖出来呢?拿地的这家企业还会不会去盖?这是一个比较大的疑问。 还有一些老的项目,早已规划好的设计,存在很多的问题,注定它不可能成为一个优质的竞争对手,消费者会有体会。我们会进一步地扩大自己,但还是会遵循纪律,按每年定下的速度去发展新项目。可能到时候会有一些非常好,又非常合适的项目,我们也愿意去进行合作。 问:龙湖自己在做购物中心,但也有大量商业都散售了,国内很多散售的商业项目,经营都很差,对此龙湖如何考虑? 魏健:销售型商业是一个很好的模式,但首先我要纠正一下,我们持有的比销售的多,我们真正开始做销售型商业是近几年的事,但持有型商业我们做了很长时间了。 销售型商业,,在规划设计方面,还是要带着一些业态规划的思路去做,要让整体的规划是合理的;第二,销售型商铺的街道,虽然是红线里的街道,但我们发现,如果把这些道路,铺成有通行功能的柏油路,能抄近道的,消费者经常走就发现这边有咖啡厅、有一个麻辣烫,或者有很漂亮的东西,大家就愿意来了。 还有一个,我们帮商家做的服务。即使我们卖出去的商铺,依然要帮他,让消费者尽量地满意,也希望尽可能让商家多挣一些钱,这是我们的一种企业精神。一个持有型的购物中心和消费者是互动的,原来很多人觉得购物中心里面有这么大的超市,边上再开一个便利店,便利店怎么活?结果便利店都活得很好。便利店的角色不一样,关键是规划。这方面,我们经过很多的研究。 问:商业地产对资金的占压周期比较长,房企会比较倾向于跟合作,龙湖在商业地产的开发、运营中,会不会跟基金合作,会不会走轻资产的方式? 魏健:首先肯定这样的方式。我们公司内部就有金融资产中心,一个由专业人士组成的中心,专门做类似这种跟基金的合作。现在很多人在和基金合作,但和基金合作,他们对于收益率等各方面的要求非常高,我们能给他们提供的一些报表,非常细,甚至细到店的租赁和未来的成长。 首先,你要跟基金合作,不专业是很难的;第二,你可能还要能够满足基金对收益的要求。对于我们团队来说,核心业务是商业地产,我们的场子如果挣钱,跟基金的合作就很简单;如果场子运营得不好,基本上就没有合作的空间了。 从另一个角度讲,选择轻资产,把我一个项目分一些股份出去,拿到钱继续到别的地方去做,集团10%的销售回款支持加上自己盘活的这些资金,龙湖商业的发展速度会更快。所以未来,这个是一定要尝试的。

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